Ремонт пола, когда выполняют перепланировку квартир в старом фонде
Покупка коммуналки в старом фонде схоже купить квартиру после пожара-повод серьезно задуматься есть ли свободное время и немалая сумма денег на ремонт и перепланировку.
Назвать предварительную стоимость ремонта старой квартиры в Санкт-Петербурге непросто, ведь вкусы и желания людей разнятся, бывает замена перекрытий в старом фонде сопоставима со стоимостью небольшой квартиры в новостройке. Привести жилище в надлежащий вид малой «кровью», обновив покрытие стен и потолков, не получится. В бывшей коммуналке потребуется замена электропроводки, сантехнической разводки, конструкций полов и межкомнатных перегородок.
Старые дома в Санкт-Петербурге и по сегодняшний день постоянно ремонтируются, позапрошлый век ознаменовался приходом в сегодняшние коммунальные квартиры водопровода, а тридцатые годы 20 века запомнились началом эры центрального отопления, затем газификация отправила в небытие керогазы и дровяные колонки с кухонь и немногочисленных ванных комнат.
В 1970-е многие питерские дома обзавелись лифтами в смонтированных выносных шахтах-«стаканах», в результате выполнения программы капитального ремонта, большинство старых квартир лишилось предметов внутреннего декора: лепнины, каминов, бронзовых ручек, как пережиток буржуазного прошлого. После таких решительных действий появились малогабаритные квартиры с советскими прихожими, и замененными междуэтажными перекрытиями. Произведенные работы носили выборочный характер, и не отражали в полной мере потребности жильцов, люди получили «частичные удобства», дома без ванн и горячей воды, никуда не делись смешанные перекрытия после программы капитального ремонта.
Основная проблема квартир в старом фонде связана с наличием истории изменений функционала отдельных помещений почти в каждой квартире, причем не всегда законной, как следствие «приобретение» дополнительных сложностей вместе с покупкой квартиры. Узаконить такие изменения не всегда представляется возможным. Конструкция ПВХ-окон предусматривает герметичность, такие окна «не дышат», что не могли предусмотреть зодчие в 19 веке, утепление «холодных» чердаков вовсе не являются благом, как может показаться, а влекут дополнительные сложности в эксплуатации и обслуживании зданий в виде появления сосулек и наледи на крышах и появлению протечек с гниением конструкций.
Самостоятельное внесение изменений в конструктивные элементы квартиры не может выступить преградой к покупке только в случае, если учтены интересы соседей, и перепланировка выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СП 54.13330.2016 («Здания жилые многоквартирные»), легализация возможна через суд, но не каждый суд можно выиграть.
При осмотре старой квартиры стоит сравнить фактическую планировку с планом из техпаспорта квартиры. Если есть нарушения, то в паспорте квартиры будет стоять штамп о незаконной перепланировке. Купить такую квартиру можно, если есть силы и время для судебных разбирательств. Вообще для решения задач по разработке и согласованию проекта перепланировке стоит обратиться в специализированную организацию и запастись терпением, такая работа, кроме финансовых затрат, заставит подождать полгода.
Пол и обследование несущих конструкций квартиры
Сведения технического паспорта содержат: год постройки дома, отметки о капитальном ремонте, конструкцию и материалы перекрытий, процент износа конструкций. Верить полностью полученной информации полностью не стоит, бывает в одной квартире находятся деревянные и металлические перекрытия, а процент износа для домов без капитального ремонта указывается по укрупненным показателям, достигая аварийных 70%. Вообще указанный показатель износа не берет в расчет реальное состояние конструкций, так как главным критерием для выставления оценок степени износа коммуналки в Питере -это год постройки и наличие капитального ремонта. Коммунальные квартиры коими Санкт-Петербург богат, присутствуют в хорошо сохранившихся старинных домах, поэтому исчерпывающие выводы по техническому состоянию конструкций даст обследование.
Устройство межкомнатных перегородок взамен разобранных, не затрагивает несущие конструкции, и не считается перепланировкой, поэтому не нужна разработка и согласование проекта, но моральную сторону взаимодействия с соседями никто не отменял. Вам придется набраться выдержки и хладнокровия, быть готовым к появлению рабочей комиссии, любезно вызванной соседями, с целью изучить документы на проводимые работы. Выход из сложившейся ситуации прост до безобразия: стоит объяснить всем заинтересованным лицам, что намерений изменить планировку квартиры нет, а межкомнатные перегородки будут восстановлены в процессе ремонта.
Нельзя увеличить площадь кухни за счет соседних помещений, изменить функционал помещений, но можно начинать работы без согласования соседей, лучше начать работу, пригласив электрика с сантехником из управляющей компании для составления акта осмотра соседних квартир чтобы избежать возможные претензии со стороны соседей насчет появления трещин.
Полученный опыт ремонта квартир старого фонда показал необходимость полной разборки конструкций пола, что является самой затратной статьей сметы, мусор в межбалочном пространстве, грибок и прелый запах – вот основные спутники демонтажа. Новые конструкции антесептируются и устанавливаются - черновой пол готов. Главное не допустить перегрузки перекрытия и избежать трещин и прогибов. Большинство мастеров предпочитает ремонт пола в старом фонде выполнять «сухим» способ, используя лаги и листы фанеры при устройстве чернового пола по 2-м причинам: во-первых, из-за щадящей нагрузки на перекрытие и во-вторых по причине невозможности затопления соседей снизу.
Выходит, «Любые задачи решает талант и удача», как говорил Валентин Рачков, стоит ли покупать квартиру в старом доме и приводить жилье в порядок, тратя время и деньги или отказаться от такой затеи и купить квартиру в новостройке, - индивидуальный выбор. Старый фонд — это хлопотно и дорого, но оно того стоит.
